Poslednjih nekoliko godina bili smo svedoci manjkavosti odredbi važećeg Zakona o hipoteci, pa je stručna javnost sa odobravanjem dočekala vest o izmenama u ovoj materiji.

U dosadašnjoj primeni Zakona, nebrojano puta smo bili suočeni sa nelogičnostima i nepreciznostima, a često i sa manjkom bilo kakvog pravnog konteksta za određene bitne institute vezane za hipoteku i njeno izvršenje.

Od izmena Zakona, a naročito njegove implementacije, očekujemo rešenja i preciziranja koja pružaju izmene ovog zakona, a koja će – nadamo se – doprineti većoj pravnoj sigurnosti u ovoj oblasti i nadasve efikasnosti ovog bitnog instituta obezbeđenja.

(i) Prva novina je uvođenje mogućnosti da hipotekarni poverilac odredi treće lice da preduzima pravne radnje radi zaštite i namirenja potraživanja obezbeđenog hipotekom. Ovo rešenje bi trebalo da olakša poziciju hipotekarnog poverioca tako što će izabrati stručno lice koje će u njegovo ime preduzimati sve potrebne radnje.

(ii) Novina je i to da saglasnost zakupca, odnosno trećih lica koja imaju određena izvedena prava na nepokretnosti, više ne predstavlja uslov da bi ugovor o hipoteci, odnosno založna izjava, bila smatrana izvršnom ispravom. Ovo je posebno značajna izmena, imajući u vidu da su se u praksi često javljali „lažni“ zakupci koji su značajno otežavali položaj hipotekarnih poverilaca. Sa istom intencijom zakonodavac je regulisao i da se ubuduće upis jednostrane hipoteke na osnovu založne izjave vrši na zahtev poverioca, dok je ranije upis bio moguć i na zahtev vlasnika nepokretnosti što je omogućavalo različite zloupotrebe prilikom jednostranih upisa hipoteka.

(iii) Od velikog praktičnog značaja je i napomena da je novi obavezni element ugovora o prodaji nepokretnosti upravo prilog tog ugovora kojim se uređuje raspodela sredstava poveriocima.

(iv) Što se tiče postupka realizacije hipoteke, uvedeno je nekoliko novina od kojih su najznačajnije sledeće: (i) zahtev za zabeležbu hipotekarne prodaje može podneti svaki hipotekarni poverilac, bez obzira na red prvenstva; (ii) rešenje o zabeležbi hipotekarne prodaje sadrži i zabranu raspolaganja bilo koje vrste od strane vlasnika, a ne samo otuđenja; (iii) akt o otuđenju ili bilo kakvom raspolaganju hipotekovanom nepokretnosti je ništav. Ovakvim izričitim zakonskim rešenjima je potpuno eliminisana mogućnost različitog tumačenja odredbi koje su do sada uređivale ovu materiju.

(v) Takođe, Zakonom se nastojalo da se zaštite i interesi dužnika pa je između ostalog pripisano da se pre momenta oglašavanja aukcijske prodaje, hipotekovana nepokretnost neposrednom pogodbom ne može prodati za manje od 90% procenjene vrednosti. Mogućnost ponovne prodaje neposrednom pogodbom postoji u slučaju da nepokretnost na prvoj aukcijskoj prodaji ostane neprodata, ali ne po ceni koja je niža od 60% procenjene vrednosti. Ako u roku od 18 meseci od dana pravnosnažnosti rešenja o zabeležbi hipotekarne prodaje, hipotekovana nepokretnost ostane neprodata u vansudskom postupku namirenja, registar nepokretnosti će po službenoj dužnosti doneti rešenje o brisanju zabeležbe, te se poverioci posle toga mogu namiriti samo u postupku sudske prodaje.Međutim, ukoliko dođe do prodaje nepokretnosti, sve upisane hipoteke prestaju po sili zakona bez obzira li je potraživanje (odnosno potraživanja) namirene u celosti.  Na ovaj način novi vlasnik stiče nepokretnost koja je potpuno rasterećena što je važan motiv za potencijalne kupce.

(vi) Određene nedorečenosti prethodne verzije Zakona zakonodavac je nastojao da reguliše, pa je tako definisano šta se podrazumeva pod kamatom koja je obuhvaćena hipotekarnim potraživanjem. Propisano je da ako kamata nije upisana, hipoteka obuhvata samo zakonsku kamatu od trenutka docnje. Zatim, definisana je forma (javnobeležnički zapis) i sadržina ugovora o hipoteci, odnosno založne izjave o jednostranoj hipoteci, kako bi dobile snagu izvršne isprave, na osnovu koje hipotekarni poverilac koji ima upisanu vansudsku izvršnu hipoteku, može da realizuje svoje namirenje bilo sudskim ili vansudskim putem.

Naposletku napomenimo i to da je ukinuta „Centralna evidencija hipoteka“, za čijim postojanjem je prestala potreba, iako bi se mnogi složili sa konstatacijom da njeno postojanje nikada nije ni bilo neophodno.

Izmene Zakona su stupile na snagu 16. jula 2015.